こんにちは、okeydon(おけいどん)です。
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2019年に入ってから、ずっと好調なJリートですが、そろそろ勢いにも限界があるのではないでしょうか。リートは、ずっと右肩上がりになるものではありません。
リートというものは、インカムで儲けるのが本筋です。ところが、このところのJリートの上げ方には、キャピタルで儲けるものという錯覚に陥りそうになる勢いがあります。
この1年間のJリートのチャートを振り返りましょう。
東証リート指数推移
(不動産証券化協会ホームページより引用)
このように、この1年のJリートの好調さには、目を見張るものがあります。特に、2019年に入ってからは目に見えた調整もなく綺麗な右肩上がりです。
ただし、7月以降のチャートを見ると、違った光景が見えてきます。
(東証証券取引所ホームページより引用)
このチャートを見て明らかなように、10月以降は勢いがほとんどありません。
次に、Jリートのこれまで1年間の上昇の要因は何でしょうか？売買したのは誰か？10月30日に、不動産証券化協会が発表したレポートで確認してみましょう。
Jリート投資部門別売買状況
(不動産証券化協会ホームページより引用)
夏頃から過熱感がありましたが、7〜8月は保険会社の買いが目立っています。運用先としてイールドハンティングしたのでしょう。
9月は海外投資家の買いが目立っています。振り返ると、彼らは1〜3月に大きく買い越しましたが、直後の4月に大きく売り越したためにリート指数が足踏みしています。逃げ足が早いと言えそうです。また、9月には銀行が大きく売っています。利益確定した模様です。
リートの過熱感を判断する指数としてNAV倍率があります。分かりやすく言えば、株のPBRに当たります。数値が低いほど割安になります。
NAV倍率推移(10年間)
(不動産証券化協会ホームページより引用)
NAV倍率は、2019年夏頃よりこの10年間の平均値を超えてきています。
これら動きを鑑みると、過熱感のあるJリートも、そろそろ頭打ちなのかもしれませんね。11月8日には大きく調整しています。
11月8日のチャート
(東証証券取引所ホームページより引用)
リートは、本来、インカムつまり分配金で儲けるべきものです。リートは利益の90%以上を分配金として拠出しなければいけないというルールがあります。分配金利回りが高くなる理由はそこにあります。逆に言えば、利益のほとんどを分配金に充てるということは、利益を事業投資に使えないことを意味します。従いまして、リートはキャピタルつまり値上がりで儲けるものではありません。それを再認識する時期が到来したのではないでしょうか。
投資判断は自己責任にてお願い致します。
今日も何事にも適温でまいりましょう。
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僕okeydonは、Jリートには投資しません。リートはアメリカ、シンガポール、オーストラリアのみです。
okeydon.hatenablog.com
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