●Ｊ-REIT(Jリート)に投資しない理由 - おけいどんの適温生活と投資日記(FIRE生活、世界30ヵ国の増配株、ETF、リート投資)

こんにちは、okeydon(おけいどん)です。
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この記事では、僕okeydonが、J-REITに投資しない理由を綴ります。

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僕okeydonは、アセット分散するなかで、REIT(リート)も保有しています。シンガポール REIT、米REIT、豪REITに投資しています。

しかしながら、J-REITには投資していません。つみたてNISAで、8資産均等型(日本と先進国の株、国債、REITおよび新興国の株、国債に8均等分散)にてJ-REITに年間5万円投資していることのみ例外ですが、これはJ-REITを除く7資産均等型がないので選択した経緯があります。それ以外では今後もJ-REITに投資する予定はありません。

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卵をひとつの籠に盛るなとはよく言いますが、僕okeydonはこの格言をよく守っています。資産を、アセット分散、国分散、セクター分散、銘柄分散、時間分散して、保有しています。具体的には、定期預金(複数の銀行に分散預金)、保険(個人年金保険、貯蓄型がん保険など)、日本国債、国内外株、外国ETF(世界各国分散)、外国REITおよびつみたてNISA(8資産均等型)です。株、ETF、REITは70銘柄以上を保有しています。

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では、これだけ分散しているのに、なぜJ-REITを持たないのか？理由は次の7つです。

①人口減

②REITの歴史が浅い

③国際的に戦える都市は東京のみ

④災害リスク

⑤国分散したい

⑥相続予定の自宅持ち家という現物不動産がある

⑦米国や豪州など人口増加で成長している国、シンガポールのように都市国家で不動産価値が下がらない国など、より魅力のあるREITがある

ひとつずつ説明していきます。

①人口減
僕okeydonは、日本株も国内だけで売上を稼ぐ企業への投資はこのところ控えています。インバウンドが見込めるとはいえ(足下では、新型コロナの影響からインバウンドも期待できません。)、人口減、少子高齢化する日本の内需だけで稼ぐ企業はじり貧になると思うからです。これはJ-REITも同じだと思うのです。日本の不動産は長期的に見て価格は下がるだろうと。

②REITの歴史が浅い
日本ではREITの歴史が浅い。REITが優良物件を持っているのか疑問です。このことに関しては自分で勉強して明確な答えを見つけてはいませんが、セミナーで勉強した限りの請け売りでは、アメリカのREITに比べるとこの点は弱いのかなと感じています。

③国際的に戦える都市は東京のみ
および
④災害リスク
東京は国際的に戦える都市とは言われます。逆に言えば、それ以外は弱いということです。

また、東京、一都市だけに投資するのも、日本は自然災害が多いのが大きなリスクです。万が一、自然災害が不動産を直撃すると価格は暴落し、回復には相当な時間を要します。

⑤国分散したい
僕okeydonは、定期預金を日本円で持ち、日本で保険に加入し、日本株も持ち、日本で労働して日本円で賃金を得てきました。FIREしていますが、収入のメインとなる配当金も日本円が一定を占めますし、単行本の印税や取材報酬も日本円です。ここから、さらにJ-REITに投資して日本の資産を増やす気にはなれないのも理由のひとつです。

⑥相続予定の自宅持ち家という現物不動産がある
自宅不動産も資産のうちです。これをポートフォリオに組み入れて見ると、資産に占める日本の不動産の割合が高くなります。さらに、J-REITという気にはなれません。

⑦米国や豪州など人口増加で成長している国、シンガポールのように都市国家で不動産価値が下がらない国など、より魅力のあるREITがある
J-REITは利回りがよく、高配当銘柄で「じぶん年金」を構築する僕okeydonには、全くもって魅力に映らないわけではありません。

しかしながら、いろんな投資先があるなかで、リターンとリスクを鑑みると、敢えてJ-REITを選択する理由がなかなか見つかりません。もっと、ほかに、人口増加国や不動産価値が下がらない国で、いくらでも投資先となるREITがあると思うのです。米REIT、豪REIT、シンガポール REITがあります。同じくらいの利回りがある株も世界中にいくらでもあります。

実際に、最近もREITに投資しましたが、米国REITのRWRにしました。

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