おけいどんの適温生活と投資日記(セミリタイア、世界高配当株収集家)

おけいどん(桶井 道)がセミリタイア適温生活と投資について綴ります。現在は時短社員、2020年12月末にアーリーリタイア予定。投資(分散投資という名のもと世界の株を収集)、節約、節税、銀行との付き合い、親孝行、ホテル、スイーツ、サンカーなど。メディア掲載:ダイヤモンドZAi2020年10月号、日経マネー2020年1月号、日経新聞電子版2020年5/4号・5/6号・9/1号。

●価格が堅調なJリートを分析、全Jリートの不動産取得価格と評価額から見る

価格が堅調なJリートを分析します。Jリートが価格を上げて人気化しており、株価が軟調ななか対照的ですね。

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こんにちは、okeydon(おけいどん)です。


日本では、株が冴えません。もちろん、安倍政権前に比べると日経平均株価は3倍にはなっています。しかしながら、この先は明るい兆候が見えてきません。10月には消費増税が待ち受けており、米中貿易摩擦の終焉の兆しは全く見えないことから、日本株は厳しいと思います。とはいえ、個人向け国債の利率は0.05%、定期預金は0.01%です。そこで、利回りのいいJリートがイールドハンティングの対象となり、堅調な動きなのでしょう。株も配当利回りはいいですが、値下がりリスクがあります。リートなら、株よりはリスクが低いと判断されているものだと思います。


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では、Jリートは価格が上がって好調とはいえ、これから日本経済が不況に向かうかもしれないなか、割高にはなっていないのでしょうか?Jリートの運用に無理はないのでしょうか?

Jリート保有不動産総額について、取得価格と評価額を調べてみました。その結果、多少の不況には耐えられそうだと思います。


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不動産証券化協会が7月31日に発表した、ARESマンスリーレポートによりますと、Jリート保有不動産総額(2019年5月末時点)は、評価額ベースで20兆5,516億円で、取得価格ベースで18兆5,273億円です。含み益は2兆243億円にもなります。およそ1割もの含み益を持っている計算になります。結構、手堅い投資をしている感じですね。


アベノミクス景気に乗って、新規物件をガンガン購入してハイリスクな運用ではないのかと思っていましたが、それは杞憂だったようです。



JAPAN REIT ドットコムによりますと、Jリートの平均利回りは3.71%(2019年8月9日現在)です。1割もの含み益があって、さらに3.71%もの分配金を出せるとは、運用状態は良好のようです。

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ちなみに、リートは法律で、タコ足配当はできません。元本を取り崩して、分配に回すことは出来ないのです。それでいて、この3.71%を弾き出せています。


また、Jリートは利益の90%以上を投資家に還元することを条件に法人税が免除されます。利回りが高い理由はここにあります。株なら、利益から設備投資や内部留保に充てますので、配当性向は30%程度に留まるのとは対照的です。


では、不況が来たらどうなるのでしょうか。不動産の取引価格自体は、都会ではリーマンショック(2008年、平成20年)でも大きくは下落しませんでした。なかなかリーマンショック級までは起こらないでしょうし、不動産業界も経験を積んでいます。評価額が取得額に対して1割も含み益を積んでいれば、多少は耐えられると思います。しかしながら、不況になると空室率は上がりますから、反比例して賃料は下がるでしょう。となると、分配金利回りには影響するでしょう。そこは理解しておく必要があります。

(グラフ引用:国土交通省資料より)
http://www.mlit.go.jp/common/001208925.pdf

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リートは、キャピタルではなく、インカムで儲ける金融商品です。頻繁に売り買いして売買益を狙うのではなく、長年ホールドして分配金を得ていくものです。好景気のときは分配金が高く、不景気になれば分配金は低くなります。不動産投資とはそういうものです。それを念頭において、高配当株投資家であれば、アセット分散の意味も込めて、ポートフォリオの一部に入れていい金融商品だと思います。


蛇足にはなりますが、僕okeydonは、リートについてはオーストラリアとアメリカを保有して、日本は保有していません。この先、シンガポールにも興味はありますが、日本は投資対象としていません。理由は、定期預金、日本国債日本株、保険、不動産(自宅)を日本円で持ち、これ以上は日本資産を増やしたくないから、また震災リスクが大きいと感じるからです。

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投資判断は自己責任にてお願い致します。



今日も何事にも適温でまいりましょう。



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